Aki nem akar a fővárosban lakni, nyugodtabb, tisztább környezetre vágyik, de azt szeretné, hogy mégis gyorsan elérjen mindent, annak igen jó választás lehet Üröm vagy Pilisborosjenő. Innen ugyanis 15 perc autóval az Árpád-híd, s messze nincs akkora forgalom, mint a 10-es úton elérhető távolabbi települések esetében.
Aki nem akar a fővárosban lakni, nyugodtabb, tisztább környezetre vágyik, de azt szeretné, hogy mégis gyorsan elérjen mindent, annak igen jó választás lehet Üröm vagy Pilisborosjenő. Innen ugyanis 15 perc autóval az Árpád-híd, s messze nincs akkora forgalom, mint a 10-es úton elérhető távolabbi települések esetében.
Mindkét falu elsősorban a családok célpontja, s főként a városból, azon belül is gyakran az Óbudáról kiköltözők keresik itt az eladó ingatlanokat.
Mindkét település esetében igen jó, színvonalas lokációról van szó. Üröm és Pilisborosjenő esetében csendes, nyugodt, jó levegőjű falvakról, hiszen természetvédelmi területen, a Pilis lábánál fekszenek, ráadásul utóbbi zsákfalu, így nincs átmenő forgalom sem. Csávolszky Margit, az LHI közvetítője ennek kapcsán úgy fogalmazott, hogy nemcsak a panoráma fantasztikus, hanem a klíma és a levegő is, mely a sok erdőnek, a falvakat körülölelő hegyeknek köszönhető.
Összenőve Budapesttel
Teljesen össze van nőve Budapesttel Üröm, az egyik városhoz legközelebb fekvő agglomerációs településről van szó, ahonnan igen gyorsan be lehet jutni kocsival a belvárosba. Szalai Péter, az ÓbudánTúl Ingatlaniroda tulajdonosa rámutatott, hogy az elmúlt évtizedekben dinamikusan növekedett a község: nagyarányú fejlesztésekre került sor, igen sok földet vontak belterületbe. A felparcellázott területeken lakóparkok épültek családi- és társasházakkal, de a parcellázás most is zajlik, így a telkek kínálat folyamatos. Az egyik nagy vonzereje Ürömnek az, hogy több színvonalas lakóparkot is felhúztak – jelezte Czapovics Aliz, az LHI ingatlanközvetítője.
Az ingatlanpiaci kínálat összességében azért elég vegyes, tehát a nívós, 3-10 éve épült lakóparki lakások, teljesen új, luxuskivitelű családi házak és a 70-es években épült házak egyaránt megtalálhatók. Ennek megfelelően az árak is széles skálán szóródnak. Karagich Zsolt, az Astra Ingatlan közvetítője szerint a családi házak esetében az árak 30 millió forint környékén indulnak, de ha egy kifogástalan ingatlant szeretnénk ebben a kategóriában, akkor legalább 40 millió forintos árral kalkuláljunk. Ezt megerősítette Szalai Péter is, aki szerint egy kompromisszummentes családi ház ennyibe kerül a településen. Ugyanakkor akár már 24 millió forintért is vásárolhatunk errefelé egy régebbi építésű családi házat, de ezek esetében azért egy minimum 6-8 millió forintos felújítási költséggel is kalkulálni kell. A sorházi lakások 40 millió forint környékén kelnek el, míg az ikerházak 60 millió forintért átlagosan.
Óbudai szinten a társasházak árai
A társasházaknál sem alacsonyak az árak: az olcsóbb lakóparkok esetében is 340-360 ezer forintos négyzetméterárakról beszélhetünk Karagich Zsolt szerint, de a jobb lakások esetében nem ritkák a 460 ezer forintos, vagy akár az ennél is magasabb négyzetméterárak sem. Szalai Péter szerint az átlagárak a társasházi lakások esetében valahol 400 ezer forint környékén alakulnak, tehát, ha egy család itt választ egy 80 négyzetméteres lakást, akkor 32 milliós árra számíthat. A 45-60 négyzetméteres, 1,5 szobás lakások persze olcsóbbak, s a lakóparkokat célzó gyermektelen párok ezeket keresik elsősorban. A családi és sorházakat viszont a nagyobb családok részesítik előnyben – jelezte Csávolszky Margit. Az árat nagymértékben befolyásolja az elhelyezkedés és a panoráma, bár utóbbi nem mindenkinek szempont, ezzel szemben a csend igen lényeges az itt lakást keresők számára – tette hozzá Karagich Zsolt.
Szalai Péter arra hívta fel a figyelmet, hogy sok esetben érdemesebb megfontolni Ürömön családi ház vásárlását társasházi lakás helyett, hiszen egy nagyobb hibáktól mentes, de felújításra szoruló házat akár 30 millió forintért megvehetünk. Ráadásul, ha az óbudai hegyvidék áraival hasonlítjuk össze az árakat, akkor a családi házak esetében Ürömön jóval alacsonyabb árakkal találkozhatunk, míg a társasházi lakások esetében megközelítőleg azonos szinten mozognak az árak. Ugyanakkor a lakóparkokban található családi házak ára borsos: 60 millió forintnál indul – jegyezte meg Czapovics Aliz. A legolcsóbb lakásokat Péterhegyen lehet találni, míg a Táborföldi lakópark tartja az árát egy-két kivételtől eltekintve – tette hozzá Csávolszky Margit.
Ami a telkeket illeti, áresésre nem került sor a válság hatására sem. Új parcellázás esetén, egy nívós lakópark melletti, teljesen közművesített telkeket – melyekre azonnal lehet építkezni – most is 30 millió forint környékén kínálnak. Sőt az árak tavasszal bekövetkező emelkedésére is lehet számítani – jelezte Szalai Péter.
Pilisborosjenő
Pilisborosjenőn ezzel szemben már 16 millióért hasonló adottságú telekhez juthatunk, annyi csak a különbség, hogy nem azonnal, hanem 4-6 hónapon belül építhetők be. Ha letelik ez az idő, akkor az áruk várhatóan felkúszik 20 millió forint fölé. Ami a nem új parcellázású telkeket illeti, jelentős áresésre került sor a válság hatására: míg 3-5 éve még 23 milliótól is alig lehetett hibátlan építési telkeket venni, addig most már némi szerencsével akár 15 millió forintért is kaphatunk ilyet – jelezte Szalai Péter.
Alacsonyabb árak?
Telkek esetében tehát úgy tűnik olcsóbb Pilisborosjenő, s első pillantásra a már felépített családi házak esetében is alacsonyabbnak látszanak az árak. Egy felületes pillantás azonban csalóka lehet. Üröm esetében ugyanis az árszintet a sok 80-100 millió forintos ház húzza fel, valamint a sok társasházi építés.
Utóbbiak viszont teljesen hiányoznak Pilisborosjenő esetében, hiszen az önkormányzat itt társasházak építésére nem ad engedélyt. A telekárak különbségének a másik oka ez: tehát míg Ürömön a 30 milliós telkekre akár társasházak is építhetők, addig ez Pilisborosjenőn ez nem lehetséges. Amennyiben azonos adottságú, átlagos méretű családi házakat vizsgálunk, akkor nem látunk jelentős árkülönbséget Üröm és Pilisborosjenő között – vélekedett Szalai Péter.
A képet árnyalja persze, hogy az újépítésű részeken itt is magasabbak az árak, mint a régi építésűeknél, s akármennyire is vonzó a település, nem ritka a régebben épült házaknál a rossz elosztás, amit miatt viszont ezeket az ingatlanokat nagyon nehéz értékesíteni – derült ki Karagich Zsolt szavaiból.
Zsákfalu
Pilisborosjenő zsákfalu, azok keresik, akik a nyugalmat és a klasszikus faluhangulatot kedvelik. Itt még az utak minőségében, és a közlekedésben van némi lemaradás, de úgy tűnik most már itt is beindult a fejlődés – mondta Csávolszky Margit, aki azt is megjegyezte, hogy a legvonzóbb részek az úgynevezett Papi földek és a Nagykevély alatt húzódó részek, valamint a nemrég belterületbe vont földek.
Pilisborosjenőnél a rendszerváltás óta mindössze két parcellázásra került csak sor, jóval kisebb mértékű volt a lakóterületbe történő besorolás. Ez nagy előnye Ürömmel szemben, na meg az, hogy zsákfalu – emelte ki Szalai Péter is. Mérsékelt tehát a forgalom, ennek következtében pedig nagyon csendes, miközben mindössze két kilométerre fekszik Ürömtől.
Mit hoz az M0-ás?
Karagich Zsolt emellett felhívta a figyelmet arra is, hogy a tervezett M0-ás pont a két falu, azaz Üröm és Pilisborosjenő között fog elhaladni, amennyiben végre megépül, bár erről az itt lakást keresők egy része nem is tud. Szalai Péter ennek kapcsán megjegyezte, hogy a jelenleg tervezés-engedélyeztetés alatt lévő nyomvonal szinte végig mélyalagútban vezetve halad a települések között, tehát sem látványával, sem zajával nem rontja a településeken lévő ingatlanok lakhatási értékét. Igaz ugyanakkor, hogy az alagutas nyomvonal ki- és bejárata a települések területére esik (Külső- Pilisborosjenőn a 10-es útnál, a volt szeméttelepnél, Ürömön a Budakalász felé vezető útnál, az Ezüsthegyi lakópark mögött), így ezeken a terülteken nyilván változásokra kell felkészülni.
Egyelőre a nyomvonal megvalósulásának pontos időpontját nehéz megjósolni, de ha megvalósul a fejlesztés, akkor az M0-ás és a 10-es út tervezett bővítése a környék közlekedési helyzetét teljesen átalakítja. Szalai Péter úgy véli, hogy Üröm és Pilisborosjenő meglévő értékei megmaradhatnak, az ott lévő ingatlanok értékét a bekövetkező változások várhatóan megnövelik.
(ingatlanmagazin.com)
Kapcsolódó cikkek:
Alacsonyabb árak, falusias részek
Igazi elit környék, ahol tilos a lakóparképítés
