Minél távolabb tekintünk Budapesttől, az ingatlanárak annál alacsonyabbak. Nincs ez másként az északnyugati agglomeráció esetében sem: a Solymár és Nagykovácsi mögött elhelyezkedő Pilisvörösvár és környéke esetében is ez a helyzet.
Minél távolabb tekintünk Budapesttől, az ingatlanárak annál alacsonyabbak. Nincs ez másként az északnyugati agglomeráció esetében sem: a Solymár és Nagykovácsi mögött elhelyezkedő Pilisvörösvár és környéke esetében is ez a helyzet.
Jellegüket tekintve falusiasabb településekről van szó, melyek a válság előtt igen sok kiköltözőt fogadtak be. Nem homogén azonban a térség. Ingatlanközvetítők segítségével bemutatjuk az eltéréseket.
Kevésbé éreztette Pilisvörösváron és környékén hatását az agglomerációs nyomás, mint a beljebb fekvő Solymáron és Nagykovácsiban. Ennek ellenére számos, ebből eredő gonddal küzd itt például Piliscsaba – jelezte lapunknak B. Nagy Helga, az Ibred Csoport ingatlanközvetítője. Kivételt jelent viszont ebből a szempontból Pilisszentiván – tette hozzá ifj. Zarka Béla, a Home Bank Ingatlanforgalmazó Kft. társtulajdonosa.
A falusias város: Pilisvörösvár
Pilisvörösvár az elmúlt 15 évben gyors fejlődésen ment keresztül, s a jórészt uniós támogatásból megvalósuló főutca programnak köszönhetően egyre inkább városias arculatot kezd nyerni. Lassan kialakul ugyanis egy belváros jellegű rész, mely kinézetében is megfelel ennek a funkciónak – derült ki B. Nagy Helga szavaiból. Ennek ellenére sokan még mindig úgy látják, hogy Pilisvörösvár olyan, mint egy nagy falu.
A város egyik jellegzetes része az óvárosi (vagy inkább ófalui) rész, melyet korábban a sváb őslakosság népesített be, emellett azonban ott van Szabadságliget, mely először üdülőövezet volt, s csak a 70-es évektől kezdték beépíteni lakóházakkal. Emellett akadnak régen belterületbe vont gyümölcsösök, új lakóövezet fejlesztések, kárpótlás alatt kialakult lakóövezet. Az óvárosi részen nincs túl nagy ingatlanforgalom, aminek az az oka, hogy az őslakosok ragaszkodnak az Óvároshoz, itt található ingatlanaikhoz, még generációváltás után is.
Az újépítésű ingatlanok nem meghatározó jellemzői a városképnek, bár vannak újabb telekosztások is. Általában 550-600 négyzetméteres, tehát viszonylag kis telkeket vásárolhatunk, mintegy 9-10 milliós áron – mondta B. Nagy Helga. Azért ilyen kicsik a telkek, mert korábban az volt a jellemző a városban, hogy az örökösök részére feldarabolták a nagy területeket, melyek így ekkora méretű telkekre aprózódtak. A Pilisvörösváriak ezzel megbarátkoztak, s az önkormányzat igazodik ehhez – magyarázta B. Nagy Helga, aki korábban a város főépítésze volt.
Az árak beálltak – fogalmazott B. Nagy Helga, aki elmondta, hogy a környéken itt találkozhatnak a legalacsonyabb árakkal a vevők. Ennek azonban ő sem tudja igazán az okát, mert semmi nem indokolja. Ifj. Zarka Béla azonban hozzáfűzte, hogy Pilisvörösvár nagy, tehát itt található a legtöbb eladó ingatlan, ezért érezhető talán az, hogy olcsón lehet itt vásárolni, de ez tulajdonképpen nem így van. Vannak olcsón megvásárolható ingatlanok, de az átlagárak nem alacsonyak. A város esetében nincsen minőségbeli különbség a környező településekhez viszonyítva. Itt is ugyanúgy vannak szegényebb és kedveltebb, így némileg drágább környékek, mint a többi településen. Az egyik legfelkapottabb vörösvári rész a közvetlenül Pilisszentiván mellett fekvő terület, itt találkozhatunk a legmagasabb árakkal is. A város egyébként gyakorlatilag össze van nőve Pilisszentivánnal, mindössze egy utca választja el tőle.
A térség gyöngyszeme: Pilisszentiván
Míg Pilisvörösváron 50-55 ezer forintos négyszögölárakról beszélhetünk a telkek esetében, addig Pilisszentivánon ez az ár felkúszik 60-65 ezer forintra – mondta ifj. Zarka Béla, aki szerint egy szebb, nyugodtabb településről van szó, mint Pilisvörösvár esetében. Ez alapvetően annak köszönhető, hogy az önkormányzatnak elég jelentős adóbevétele származik az itt található ipari parkban megtelepedő nagy cégektől, s ezzel a pénzzel igen jól gazdálkodik.
Ráadásul, amikor Szentivánon a 90-es évek végén kisebb parcellázások zajlottak, akkor ezt az önkormányzat végezte, s teljes egészében nála maradt a befolyó bevétel, melyet azután a falura fordítottak. Ezért összközműves az egész község, s az utak, utcák szinte 100 százaléka aszfaltozottak. Látszik, hogy átgondolt volt a fejlesztés – vélekedett ifj. Zarka Béla, aki úgy fogalmazott, hogy ennek eredményeként vált a térség egyik gyöngyszemévé a község. Az a veszély sem fenyegeti már a több mint 4 ezres lélekszámú falut, hogy erején felül kellene növelnie az infrastruktúrát, hiszen már egyik irányba sem tud terjeszkedni, mivel teljesen körbefogja a nemzeti park, Solymár és Vörösvár.
A presztízs-jellegű település: Piliscsaba
Szintén közel fekszik Pilisvörösvárhoz Piliscsaba, melynek azonban a mellette fekvő városnál nagyobb a presztízse, ennek megfelelően a válságot megelőzően elég sok volt az ide kiköltöző. Számuk mára megcsappant, de azért vannak vevők most is – tájékoztatott B. Nagy Helga. Lényeges azonban, hogy az önkormányzat sokkal több betelepülőre számított, így aztán nagyon sok felparcellázott telek maradt üres, illetve vannak olyan részei a falunak, melyek nem tudtak szervesen beilleszkedni annak életébe.
Ifj. Zarka Béla rámutatott arra is, hogy itt a külterületi szántókat annak idején nem az önkormányzat maga adta el, hanem ingatlanbefektető társaságokon keresztül folyt az értékesítés. Ezen társaságok egy része mostanra felszámolásra került, egy része már csődbe ment. A szántókon áll 3-4 lakópark, melyek nagyon megterhelték a település infrastruktúráját, mivel a beköltözőknek intézményi férőhelyeket is kellene biztosítani.
Kiemelkedő része a településnek az igen szép és kellemes környéknek számító Klotildliget. Itt található a Pázmány Péter Katolikus Egyetem Bölcsészettudományi kara, s itt vannak a faluban a legértékesebb ingatlanok. Ami az árakat illeti: egy igényes, szépen felújított, régi villa mintegy 50 millió forintba kerül, a 70-es években épült családi házakat 30-35 millió forint környékén adják, míg a régi, kisebb házakat 24-25 millió forintos áron kaphatjuk meg.
Ifj. Zarka Béla szerint Piliscsaba átlagos telekárai a Pilisvörösvári alatt vannak, míg ugyanis ott kisebb telkeket lehet vásárolni, itt jóval nagyobb a méretük. 40-45 ezres négyszögölárakról beszélhetünk, s általános telekméret a 300-350 négyszögöl (1 négyszögöl kb. 3,6 négyzetméter), de akadnak 500-as telkek is. Ami a családi házak árait illeti: egy új építésű, újszerű házat meg lehet kapni 30-35 millió forintért, illetve egy 80-as években épült, 100 négyzetméteres házat – mely felújításra szorul – akár 20 millió forintért is – tette hozzá.
Ezek persze csak átlagértékek, Piliscsaba egészére nem érvényesek, hiszen eltérő adottságú részei vannak a falunak. A lakóparki területeken például 30-35 ezres négyszögölárak alakultak ki a telkek esetében. Előfordul azonban az is, hogy a társadalmi összetétel nyomja le az árakat. Ráadásul a gyors növekedés miatt túlterhelt a község szennyvíztisztítója, így az alsóbb részeket időnként elönti a szennyvíz. Az ingatlanokat tehát ezen a részen nehéz eladni, illetve csak mérsékelt áron. Ugyanez igaz a 10-es út mentén fekvő házakra is, melyek a forgalom és a zaj miatt nem vonzóak a vevők számára – tette hozzá B. Nagy Helga.
(ingatlanmagazin.com)
Kapcsolódó cikkek:
Igazi elit környék, ahol tilos a lakóparképítés
