2014-ben megkezdődik az M0 új északi szakaszának építése, amely a 10. és a 11. főutat köti majd össze, valamint eközben a 10. sz. főút egy része új nyomvonalra kerül. A szakemberek egy része a lakóingatlanok esetében nem tartja elképzelhetetlennek a 10-20 százalékos árnövekedést sem.
2014-ben megkezdődik az M0 új északi szakaszának építése, amely a 10. és a 11. főutat köti majd össze, valamint eközben a 10. sz. főút egy része új nyomvonalra kerül. A szakemberek egy része a lakóingatlanok esetében nem tartja elképzelhetetlennek a 10-20 százalékos árnövekedést sem.
A mezőgazdasági területeknél pedig akár ötszörös áremelkedéssel is számolhatunk.
A Nemzeti Infrastruktúra Fejlesztő Zrt. (NIF) tájékoztatása szerint az M0 északi szektorának 10-11. számú főutak közötti kb. 10 kilométeres szakaszát legkorábban 2014 második felében kezdik el építeni, ami jelentősen javíthatja az észak-budai agglomeráció közlekedési viszonyait. Loppert Dániel kommunikációs vezető kérdésünkre elmondta, hogy az adott szakaszon már rendelkeznek környezeti hatástanulmánnyal és jogerős környezetvédelmi engedéllyel, amit ugyan egy civil szervezet 2009-ben megtámadott a bíróságnál, de keresetét a Fővárosi Bíróság 2010.12.14-én kihirdetett ítéletében elutasította. A projektben érintett települések: Budakalász, Bp. III. kerület, Üröm, Pilisborosjenő, Solymár. Jelenleg három csomópontot terveznek, ami nagyon lényeges, hiszen nem mindegy, hogy egy ingatlan a lehajtó közvetlen közelében, vagy attól távolabb helyezkedik el.
Ez lesz a végleges nyomvonal két alagúttal
A végleges nyomvonal szerint az M3-as autópályához csatlakozás után következik a budakalászi csomópont. Majd a 11. számú főutat keresztező híd és a szentendrei HÉV-vonal után egy 2 km-es alagútban – Budakalász és Békásmegyer között – halad a körgyűrű, és az ürömi csomópontnál bukkan a felszínre. Ezután ismét a föld alá kerül a gyorsforgalmi út, majd közel 3 és fél kilométeres szakasz után ismét a felszínre jön. Itt egy völgyhidat terveznek az új 10. számú főút, a Budapest-Esztergom vasútvonal és az Aranyhegyi-patak fölé, amely már Solymár közigazgatási határai közé esik. A közlekedés tehermentesítését csupán találgathatjuk. A NIF szakértői mindenesetre a Megyeri híd átadásakor azt becsülték, hogy közel 20 %-kal csökken az Árpád híd, valamint a Szentendrei és Váci utak forgalma.
A bizonytalanság az úr
Szalai Péter, az ÓbudánTúl Ingatlaniroda tulajdonosa szerint az ingatlanpiacot egyelőre a bizonytalanság jellemzi, hiszen nem világos pontosan, hogy mikor valósul meg a körgyűrű újabb északi szakasza. Üröm és Budakalász térségében is egy konkrét időpontra várnak a ingatlanpiaci szereplők. Több éven keresztül több nyomvonalról is beszéltek, így a végleges útvonalról nemigen tudnak a helyi lakosok sem. Alapkérdésnek tűnik, hogy Budakalász és Üröm magasságában ténylegesen is megépülnek-e majd a tervezett csomópont és a lehajtók.
Viszont ha beindul az építkezés, ugrásszerűen élénkülhet a kereslet a lakóingatlanok és a telkek iránt egyaránt. Ráadásul nemcsak a lakóövezetek és -ingatlanok iránt növekedne az érdeklődés, hanem jelentős befektetői-felhasználói kör jelenhetne meg a környéken, amelyek üzemeket, logisztikai központokat, hipermarketeket és egyéb szolgáltató, kereskedelmi egységeket telepítenének. Valószínűleg az önkormányzat is ugrásra kész, jelentős mezőgazdasági területeket vonhatnának belterületbe, funkcióváltásra is sor kerülhet, így megnyílhat az út ezen beruházások előtt. Jelenleg a tervezett lehajtó környékén a mezőgazdasági terület négyzetméterára 800-5000 forint között mozog, ami az M0 építésének megkezdése és a szükséges övezeti átsorolások után akár könnyedén megötszöröződhet – ecseteli a helyzetet Szalai Péter.
Megkötnék az „ötperces” kompromisszumot is
Az utóbbi években – bár minimális mértékben – megfordult a trend, és már az agglomerációs övezetekből költöztek vissza többen Budapestre. Ez egyelőre főként a körgyűrű dél-keleti részén tapasztalható, a budai részek kevésbé érintettek, de az idő nagy úr. Például Pilisvörösvár és az annál kijjebb fekvő településekről csúcsidőben szinte már lehetetlen bejutni a fővárosba – mondja Szalai Péter. A kedvezőtlen közlekedési viszonyok megváltozhatnak az autópálya-bővítés és a 10-es út kiszélesítése, új nyomvonalra helyezése során – teszi hozzá. Akár 10-20 %-os árnövekedés is bekövetkezhet az ingatlanpiacon az építkezés során, vagy akár már akkor, amikor a nagyközönség megismerheti a konkrét megvalósítási terveket, időpontokat. Hiszen Óbuda drága hegyvidéki övezetes családi házainál jóval versenyképesebb árakkal találkozhatunk az agglomerációban, amit eddig a plusz negyedórás autózás miatt nem választottak a keresők.
Ha kiépül az új szakasz, sok tekintetben ebből a térségből jobban elérhetők lesznek a csatlakozási csomópontok, mint például a III. kerületből. Igaz ugyan, hogy nagyobb a távolság a belvárostól, de azt az „ötperces” kompromisszumot már valószínűleg megkötik a vásárlók a kedvezőbb árak miatt. Például Ürömön számos újépítésű, nívós, esztétikus lakóterület közül lehet választani. Pilisborosjenő esetében pedig az M0 megépülése után is megmaradó, az átmenő forgalomtól mentes, természetvédelmi területek ölelésében fekvő zsákfalu jelleg vonzza az érdeklődőket – teszi hozzá Szalai Péter.
A válság egyelőre erősebb
Az ingatlanpiaci válság miatt nem érzékelhető olyan figyelemre méltó változás sem az árak, sem a kereslet változásában, amit nyugodt szívvel az új útszakasszal kapcsolatos elvárásoknak tulajdoníthatnánk. A 10-es és 11-es út összekötése sokkal kevésbé égető dolog, mint mondjuk az új 10-es út megépítése, ami kikerülné Pilisvörösvártól Pilisjászfaluig az érintett településeket. Az összekötő útszakasz a teher, ill. tranzitforgalom szempontjából lehet érdekes – mondja Szabó Dénes, a Living Home Ingatlan (LHI) tulajdonosa. Majd hozzáteszi, hogy bár a már elkészült Megyeri híd sokat segített az óbudai közlekedés tehermentesítésében, de elhanyagolható mértékben hatott az ingatlanpiacra. Legfeljebb stabilizáló szerepe volt a Szentendre környéki települések piacára.
Ingatlanpiaci „zavarokat” is okozhat
Az új szakasz csak minimális mértékben fogja az árakat befolyásolni, a HÉV-től távolabb eső településekről könnyebb lesz az autóval való közlekedés. Sokan munkahelyükre így járnak, ezért ez szempont lesz a vásárlásnál. Amíg azonban a gazdasági helyzet és az ingatlanpiac fellendülése nem változik pozitív irányba, addig az új beruházás miatt nem valószínű a kereslet nagymértékű megugrása a környező településeken, az eladók pedig túlárazzák majd az eladásra szánt ingatlanjaikat. Ez pedig nem fogja megkönnyíteni az eladást – folytatja Diczig Erika, az LHI ingatlanközvetítője.
Az új szakasz megépülése alapvetően kedvezően fogja befolyásolni az ingatlankeresletet, habár a közvetlen vonzáskörzetében lévő telkek, családi házak veszíteni fognak értékükből a forgalom által okozott kedvezőtlen környezeti hatások miatt. Az ingatlanárak tekintetében egyértelmű növekedésre lehet majd számítani, amennyiben a válságos időszak véget ér. Eleinte valószínűleg inkább „csak” tartani fogják az értéküket. Azonban hosszú távon pozitív változást eredményez – összegez Pardi Edit, LHI-tanácsadó.
Solymárt és Hidegkutat is népszerűbbé tenné
A tervezett szakasz Solymár közigazgatási területéig fog kiépülni. Ezért Solymár, Adyliget és Pesthidegkút (Bp. 2/A kerület) ingatlanpiacára is jótékony hatással lehet az építkezés – mondja Sebestyén Ildikó, a Domusimmo ingatlaniroda tulajdonosa. Az M0-ás északi szektorának megépülésével változnak majd az árak, azonban pozitív és negatív hatásokról egyaránt beszélhetünk. Mivel a budai agglomeráció falvai többnyire alvó települések, az elsődleges cél tehát a pihenés, ezért ha túl közel kerül az autópályához egy adott ingatlan, annak árát ez csökkentheti. Azonban az új szakasz jelentős része alagútban fog haladni, ezért a zaj a szóban forgó részeket kevésbé érinti, ellenben azokat a lakóövezeteket, ahol a csomópontok épülnek, már befolyásolják. Az autópályától kb. 1500-2000 méterre szintén nem számít a zaj, viszont a javuló közlekedési helyzet növelheti az ingatlan értékét.
Továbbra is a felső-középosztály vásárol
Sebestyén Ildikó szerint az M0 továbbépülése nem befolyásolja az ingatlanvásárlók társadalmi státuszát. Továbbra is a felső-középosztály keresgél a budai agglomerációban. Ha néhány éven belül elkészül az új, északi szakasz, akkor akár 15-20 %-os árnövekedés is lehetséges a környező településeken. Az áremelkedés természetesen attól is függ, hogy az ingatlanpiaci válság mikor mérséklődik, illetve mikor indul be a növekedési trend. Hiszen addig nehéz az emelkedést bármilyen sztenderd árszínvonalhoz hasonlítani. A fővárosba visszaáramlás amúgy sem érzékelhető Nagykovácsi és Solymár esetében, inkább helyben mobilisak a vásárlók. Tehát ezt a trendet nem befolyásolja az épülő gyorsforgalmi útszakasz, inkább csak javítja a közlekedési feltételeket. A felmérések szerint a lakosság 10 %-a gondolkodik elvándorlásban, ez az arány azonban minden településen normálisnak számít.
(ingatlanmagazin.com)
Kapcsolódó cikkek:
Ahol harapni lehet a levegőt, mégis közel a főváros
Az M0-ás nyugati folytatása
Mi van a tízessel? – Interjú Loppert Dániellel
Igazi elit környék, ahol tilos a lakóparképítés
Alacsonyabb árak, falusias részek
